最近，多伦多的房地产市场迎来了一位“重量级买家”。不是某个神秘的海外财团，也不是本地土豪……
而是一个由政府机构安大略省建设基金（Building Ontario Fund，简称BOF） 和总部位于多伦多的房地产投资公司 High Art Capital 联手打造的、资金规模高达13亿加元的超级基金。
这笔巨资的目标非常明确：大量收购大多伦多地区（GTA）那些卖不出去的全新公寓单元。
为什么政府要牵头“扫楼”？
背后的逻辑很清晰，用Urbanation总裁Shaun Hildebrand的话说：“GTA的住房市场有两个非常明显的问题：卖不掉的公寓过剩和经济适用房短缺。”
根据房地产咨询公司 Urbanation 的数据，目前GTA地区大约有4000套新落成的公寓找不到买家，还有3000套因为楼花买家无法完成交易而处于“悬空”状态。与此同时，市场上又急需大量可供出租的住房。
这个总值13亿加元的计划，正是要将这两大难题一起解决。基金将买入这些滞销的全新公寓，把它们改造成长期租赁住房。
按照规划，这笔投资将创造出2200套租赁住宅，其中大约550套会被指定为经济适用房（affordable housing）。
钱从哪里来，又怎么运作？
安大略省建设基金（BOF）的首席执行官 Michael Fedchyshyn 透露了资金的构成：
BOF 提供了2.94亿加元的夹层贷款（mezzanine debt） 和600万加元的股权投资。
这笔“锚定投资”像一颗定心丸，吸引了大量的私人资本加入，包括约7.33亿加元的优先债务（senior debt） 和3亿加元的股权。
最终，整个基金的总规模达到了约13亿加元。
BOF 的回报主要来自为期约五年的夹层贷款利息，同时也通过股权投资在项目资产中持有“名义上”的所有权份额。
开发商、投资者和租房者，谁是赢家？
这个模式有望成为一个“三赢”的局面。
对于开发商,这是解燃眉之急的好办法。温哥华 Goodman Commercial Inc. 的负责人 Mark Goodman 指出，在正常市场下，开发商很容易卖掉剩余单元，但现在许多项目都积压着大批房源，靠传统销售渠道需要数月时间。
“批量出售（bulk sale）提供了一个有吸引力的替代方案。”开发商可以借此清理库存，回笼资金，投入到新的项目中去，而不是让项目停滞。
对于租房者,最直接的利好就是增加了租房供应。尤其是那550套经济适用房，将按照低于当地市场租金25% 的价格，或者按照GTA地区家庭收入中位数的30% 来出租，并且会有长期保障措施，确保其“可负担性”属性得以维持。
对于投资者和市场，High Art Capital 则表示基金将持有这些单元至少五年，然后才会卖给合格的投资者。这有助于稳定当下的市场，避免大量抛售。
Urbanation 估计，这个计划可以吸收掉近三分之一已完工的滞销库存。BOF 强调，此举旨在满足迫切的住房需求，同时帮助稳定市场，将那些“刚建好却卖不掉的公寓快速转化为租赁住房，省去了新建住房漫长的等待时间”。
这会是全国性的趋势吗？
虽然这个基金目前聚焦于大多伦多地区，但类似的讨论已经在其他市场展开。Mark Goodman 透露，他们在温哥华也与许多开发商和投资者在进行积极洽谈，因为“市场对此有很大的兴趣”。
这种政府公共资金引导、撬动私人资本，共同解决住房和市场问题的公私合作（Public-private partnership） 模式，如果运作成功，很可能会为加拿大其他面临类似困境的地区提供一个值得借鉴的范本。
